Conviene ancora investire nel mattone?

da | INVESTIMENTI

Avrai sicuramente sentito dire: “non c’è niente più sicuro di investire nel mattone”.

Che l’Italia ami il mattone alla follia è un dato di fatto, soprattutto se confrontiamo la percentuale di proprietari italiani (73%) con quella dei francesi (65%), dei tedeschi (52%) o degli svizzeri (44%).

Un po’ per motivi culturali, un po’ per la grande disponibilità di immobili a disposizione, si evince che il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà e, secondo uno studio recentemente pubblicato, ce ne sarebbero circa 1,2 per ogni cittadino.

La domanda sorge spontanea: conviene ancora investire nel mattone?

Investire in immobili è un’attività molto più complessa di quanto possiamo immaginare.

Da un punto di vista finanziario – per capire quindi se conviene ancora investire nel mattone – resta sempre fondamentale valutare il probabile ritorno sull’investimento, sia se decidi di comprare l’immobile per rivenderlo, sia se pensi di metterlo a reddito.

La casa, quando diventa un investimento immobiliare, è un asset come gli altri.

La particolarità di questo asset sta nel fatto di possedere qualcosa che si può toccare con le nostre mani, aspetto che in qualche modo ci induce in errore e ci fa sentire più “sereni” nell’investire.

Le emozioni sono una componente fondamentale della nostra vita anche se ci portano a fare scelte non del tutto razionali quando si parla di investimenti.

La casa, essendo un bene tangibile, ci porta a creare legami ed emozioni che possono indurci in confusione. Questo perché si fa fatica ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano quando si considerano altri investimenti.

Per valutare correttamente un investimento immobiliare, bisogna partire da un semplice conto economico nel quale comprendere tutti i pro e i contro a questo proposito.

Escludendo la giusta valutazione del valore dell’immobile che si sta acquistando, che diamo per scontato sia stata fatta con accuratezza, per capire qual è il prezzo medio e su quale tipo di investimento devi ragionare, bisogna essere consapevoli che l’acquisto di un’abitazione comporta un pacchetto di spese nascoste.

Spese di cui è fondamentale tenere conto: costi notarili, tasse e imposte, che potrebbero generare un conto finale piuttosto salato.

Ovviamente a queste bisogna aggiungere le spese ordinarie e straordinarie più eventuali imprevisti.

In particolare sulle seconde case, abbiamo la tassazione e alcune imposte (Iva, imposta di registro fissata al 9%, imposta catastale e ipotecaria che hanno un valore fisso di 50 euro cadauno). Costi che si concentrano nella fase di acquisto di un immobile.

Bisogna tenere in considerazione anche le spese di mantenimento (Irpef, Imu, Tasi, Tari: cifre alle mano, l’aliquota base dell’Imu è pari allo 0,86%, con possibili variazioni in base alla tipologia di immobile, e i Comuni possono decidere di portarla fino al tetto massimo del 1,6%).

Si tratta generalmente di almeno 4 mensilità di affitto che vanno in tasse secondo il valore attuale del catasto, la cui ultima modifica strutturale risale al 1989.

Un aggiornamento dei valori catastali degli immobili in linea con i valori di mercato odierni ci porterebbe a pagare molte più tasse rispetto a quelle che oggi sosteniamo. Questo è un rischio da tenere bene a mente prima di fare un investimento immobiliare, denominato rischio fiscale.

Fatto il conto economico e stabilito che possa essere un investimento da prendere in considerazione, possiamo finalmente concentrarci sulla solidità del nostro investimento e su tutti i rischi connessi oltre a quello fiscale.

Rischio numero uno: gli investimenti immobiliari sono poco liquidi

Acquistare un immobile sbagliato potrebbe essere un errore dal quale è molto complesso tornare indietro. La diversificazione qui è pari a nulla in quanto abbiamo concentrato i nostri risparmi su un unico asset.

Secondo rischio da tenere in considerazione: il rischio di insolvenza

Nel momento in cui l’inquilino non paga l’affitto.

L’importo degli affitti non pagati ogni anno in Italia è di 1,2 miliardi di euro. E sono 2,3 milioni le famiglie che almeno una volta l’anno sono in ritardo nel pagamento del canone di locazione, mentre nelle grandi città i condomini insolventi sono ormai il 25% del totale.

Se invece non riesci ad affittare l’immobile, si parla di rischio rendita negativa. Per legge devi pagare le tasse di proprietà e le spese per mantenerlo in condizioni adeguate, oltre che le tasse per gli affitti come se li avessi incassati (anche quando non vengono pagati).

Infine dobbiamo tenere conto del rischio costi ristrutturazione e rischio valutazione, oltre al nostro sforzo e fatica in termini di tempo ed energie per mettere a reddito un immobile.

Sei ancora convinto che l’investimento immobiliare sia il migliore investimento da fare?

L’importante è entrare nell’ottica che gli immobili da investimento sono un asset come tutti gli altri e a cui esistono delle alternative.

In conclusione, chiediti se il tuo impegno sia stato una scelta di cuore o di testa?

Milton Friedman premio Nobel per l’economia nel 1976 esordì con uno slogan che ti invito a ripetere prima di fare le tue scelte:

“Non esistono pasti gratis.”

L’investimento – che sia immobiliare o finanziario – richiede competenza, conoscenza del settore e delle specifiche località: in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni e prospettive.

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CHI SONO

Andreea Timus

Andreea Timus

Consulente finanziario

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